X بستن تبلیغات
دسته: دانستنی ها
انتشار: ۲۳ آذر ۱۳۹۵

قوانین خرید و فروش ملک + نکات مهم در خرید و فروش ملک

قوانین مربوط به خرید و فروش ملک

قوانین مربوط به خرید و فروش ملک

هر روز خبرهای جدید در مورد کلاهبرداری در خرید و فروش ملک به گوش ما می رسید که بیشتر این اتفاقات بعلت عدم دقت در معامله و ناآشنايي با قوانين خريد و فروش ملک میباشد که باعث می شود يک شبه همه دسترنج یک عمر زندگی را به باد داده و ضررهاي جبران ناپذيري به خود و خانواده وارد کنیم، قريب به اتفاق اين مشکلات به واسطه ۴ علت عمده و اصلي ( ناآگاهي از قوانين و مقررات ، اعتماد بيجا ، طمع ، عجله ) بوجود مي آيد که اگر کمي دقت شود از بروز بسياري از اين اتفاقات ناگوار جلوگيري مي گردد.

در اين مقاله سعي شده با استفاده از قوانين و مقررات حاکم بر خريد و فروش املاک و بيان پاره ايي از شگرد کلاهبرداران و سود جويان هموطنان را آگاه نمايم در ابتدا نکاتي را به عنوان تذکرات عمومي که معمولاً در همه قراردادها بايد رعايت شود تقديم مي گردد و در ادامه پاره ايي از موضوعات مطرح در خريد و فروش ملک و آپارتمان شرح داده ميشود.

کساني که قصد خريد يا اجاره ملکي را دارند بايد چه نکاتي را رعايت کنند تا احتمال کلاهبرداري کاهش پيدا کند؟ چگونه هنگام خريد ملك در دام شيادان گرفتار نشويم ؟

نکات مهم در خرید و فروش ملک

۱- از اعتماد بيجا جداً پرهيز نموده حتي به نزديکترين افراد هم اعتماد نکنيد و خودتان شخصاً يا به کمک وکيل بررسيهاي کافي را انجام دهيد چه بسا نزديکترين فرد به شما بعلت بي توجهي دچار اشتباه شده يا گول خورده است.

۲- از طمع کردن که بواسطه چرب زباني و دروغگويي دلالها بوجود مي آيد جداً پرهيز نموده و با بررسي بيشتر و تحقيق راجع به ملک مورد معامله ،قيمت ، مالکيت ، کاربري ، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده ، در طرحهاي شهرداري نبودن ملک ،…. اطمينان حاصل نماييد .

۳- با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمي و ارايه پلاک ثبتي ملک مورد معامله از آخرين مالک و وضعيت توقيفي و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمينان حاصل نماييد .

۴- با مالک اصلي يا وکيل قانوني وي معامله کرده و اصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤيت نموده و پيش از انجام معامله بررسي هاي لازم براي اطمينان از مالکيت طرف معامله و وکيل وي را در صورتي که با وکيل معامله مي کنيد انجام دهيد و پيش از استعلام هيچ پولي پرداخت نکنيد

۵- از انجام هرگونه معامله در آژانس هاي فاقد پروانه کسب و کد رهگيري خودداري کنند. چون وقتي معامله اي در چند جا به شکل قانوني ثبت شود احتمال کلاهبرداري در آن کاهش پيدا مي کند

۶- نکته ديگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است چون در بسياري از قراردادها شاهد آنيم که حقوق مشتري ناديده گرفته شده است و حتي برخي افراد بدون اينکه مفاد قرارداد را به درستي مطالعه کنند آنرا امضا مي کنند

۷- نکته قابل توجه ديگر اين است که طبق قانون اگر فروشنده اي يک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولين خريدار است. پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنيد

۸- فقط در بنگاههاي داراي پروانه کسب و کد رهگيري معامله کنيد. مهم‌ترين مزيت سامانه کد رهگيري، جلوگيري از کلاهبرداري در فروش يک ملک به چند مشتري است. چنانچه در سامانه کد رهگيري فردي بخواهد يک ملک را به چندين نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رويت است و از انجام آن جلوگيري خواهد شد. مزيت ديگر اين سامانه، جلوگيري از معاملات صوري مسکن به‌منظور افزايش مصنوعي قيمت‌هاست

۹- دقت شود تمام تعهدات فروشنده يا خريدار در مبايع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداختها چه نقدي و چه بصورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد .

۱۰- وجوه مربوط به خريد را صرفاً به فروشنده يا نماينده قانوني وي پرداخت کرده و در رسيد قيد گردد بابت قسط مورد معامله موضوع قرارداد شماره ….. تاريخ ….. منعقده در ……

۱۱- در پيش خريدار بايد در ابتدا از تعداد کل واحدهاي مسکوني در ساختماني که براي پيش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهايي که پيش فروش شده را شناسايي کند و اگر بيشتر از نيمي از واحدها به صورت قطعي پيش فروش شده بود براي انجام معامله کمي تامل کند. در برخي موارد، سازنده هايي که اغلب واحدها را قبل از ساخت پيش فروش کرده اند آنچنان رغبتي به انجام همه تعهداتشان ندارند

۱۲- در موارد متعددي مشاهده شده فروشنده يا دلال ملکي را به مشتري نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک ديگري را قيد کرده است که يا اصلاً وجود خارجي نداشته يا در نقطه نامرغوبي قرار داشته است لذا بايد دقت کافي صورت گيرد

۱۳- كسب اطمينان از صلاحيت شركت‌ها موقع سرمايه‌گذاري، مهم‌ترين نكته‌اي است كه بعضي مردم به آن بي‌توجه هستند. اعتنا نكردن به صلاحيت شركت‌ها و اغفال تبليغات كاذب شدن، اشتباهي است كه خريداران مسكن نه فقط در ايران كه گاه در خارج از كشور نيز مرتكب مي‌شوند و سرمايه خود را به باد مي‌دهند. نمونه بارز اين موضوع كلاهبرداري‌هاي گسترده‌اي است كه از سرمايه‌گذاران ايراني در دبي انجام شد. برخي‌ها با ديدن تبليغات اغواگرايانه بنگاه‌هاي مسكن فعال در امارات بدون هيچ تحقيق و تفحص و حتي بدون آن كه از قوانين خريد ملك در اين كشور اطلاع داشته باشند

۱۴- كلاهبرداري از طريق پيش‌فروش مسكن برخلاف تصور برخي مردم فقط در مقياس‌ها و ساختمان‌هاي كوچك اتفاق نمي‌افتد؛ بلكه گاه انبوه‌سازان نيز بنا به دلايل گوناگون از عمل به تعهدات خود يا ناتوان مي‌شوند يا صرف‌نظر و فرار مي‌كنند

۱۵- فروش مال غير، يكي از عناوين حقوقي است كه در مورد خريد و فروش ملك كاربرد زيادي دارد. به اين معني كه برخي سودجويان با حيله‌هاي مختلف از جمله جعل، سند زمين، خانه و آپارتمان‌هاي افراد ديگر را به فروش مي‌رسانند. اين تبهكاران ابتدا املاكي را كه مدتي است از مالكان‌شان خبري نيست شناسايي مي‌كنند و سپس با جعل سند دنبال مشتري مي‌گردند. آنها گاه موفق مي‌شوند معامله خود را كاملا قانوني جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخي خلاءها املاك را در دفاتر اسناد رسمي واگذار مي‌كنند

۱۶- شگرد ديگر كلاهبرداران فروش همزمان يك ملك به چند نفر است كه در اين خصوص نيز پرونده‌هاي زيادي در محاکم قضايي تشكيل شده است. در پاره‌اي موارد نيز افراد به عنوان مستاجر خانه‌اي را در اختيار مي‌گيرند و سپس آن را مي‌فروشند. در اين ميان فقط خريداران مسكن نيستند كه در تله مجرمان گرفتار مي‌شوند بلكه گاه مستاجران نيز به دام مي‌افتند. مطابق محتويات پرونده‌اي كه قاضي شوكت ــ بازپرس شعبه ۹ دادسراي ناحيه ۵ تهران ــ رسيدگي به آن را برعهده داشتند فردي بعد از اجاره كردن يك آپارتمان در شهرك اكباتان آن را به سه نفر ديگر رهن داده است

۱۷- مردم بايد از در اختيار گذاشتن اسناد و مدارك معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارك زمين، خانه، مغازه، جواز كسب و … به افراد اکيداً خودداري نمايند

۱۸- در قرارداد پيش خريد حتماً بر مبناي عرف خسارت تاخير قيد گردد تا در صورت تاخير در ساخت ،خريدار کمتر ضرر نمايد .همچنين خسارت تاخير در تنظيم سند در دفتر خانه هم بايد بر مبناي عرف در قراارداد مکتوب شود

۱۹- در قرارداد پيش خريد بايد نوع مصالح ، نوع سازه ( تير آهن يا بتون ) مشخصات کابينت، کف واحد ( سنگ يا پارکت يا سراميک ،نقاشي و ديگر موارد با اهميت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود

۲۰- درقرارداد پيش خريد پيش خريد دقت شود تعداد آپارتمان احداثي و ميزان زمين قيد شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هيچگونه بناي اضافي داده نشود

۲۱- وقتي پيش خريداران با پيش فروشنده‌ها وارد معامله مي‌شوند بايد دقت کنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پيش‌فروش ذکر شده باشد يعني اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي و حقوقي، پلاک و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختماني مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکينگ و انباري، مشخصات فني و معماري مثل موقعيت، کاربري، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زير بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفي، سيستم گرمايش و سرمايش و…، بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي، زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي، تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمين‌ها، قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و مشخصات، تعهدات پيش‌فروشنده به مراجع قانوني و معرفي داوران

۲۲- بعضي از شيادان در زمان خريد ملک مردم با پرداخت مبلغ کمي از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمي و از پرداخت بقيه ثمن معامله در موعد مقرر خودداري مينمايند در اين صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قيد شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط يا پاس نشدن چکهاي ، معامله فسخ و بايد درصدي برابر عرف ضرر و زيان پرداخت شود.

این مطلب مفید بود؟
امتیازدهی

ارسال نظر


*

code